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내 집 마련은 인생의 큰 목표 중 하나입니다. 그런데 살다 보면 집이 두 채가 되는 경우도 종종 생깁니다. 새 아파트 청약에 당첨되었거나, 부모님과 합가하면서 주택을 한 채 더 보유하게 된 경우가 그렇습니다.
이처럼 1가구 2주택이 되면 가장 궁금한 건 “양도소득세는 어떻게 달라지나?” 하는 점일 텐데요.
집을 팔 때 세금이 얼마나 나오는지, 세금을 피할 수 있는 방법은 없는지, 어떻게 계산하고 신고해야 하는지 막막한 분들도 많습니다.
이 글에서는 1가구 2주택자의 양도소득세가 어떻게 적용되는지, 어떤 경우에 비과세를 받을 수 있는지, 실제 계산은 어떻게 하는지, 그리고 신고 절차까지 차근차근 설명드릴게요.
양도소득세란? 먼저 기본 개념부터 알아야 해요
양도소득세는 부동산을 팔아서 생긴 이익(양도차익)에 대해 부과하는 세금입니다.
예를 들어 3억 원에 산 아파트를 6억 원에 팔았다면 3억 원이 양도차익이고, 여기에 세율을 적용해 세금을 내게 됩니다.
다만 1가구 1주택자는 조건을 충족하면 양도차익 12억 원까지 비과세를 받을 수 있습니다.
문제는 집이 한 채 더 생겨서 1가구 2주택자가 되는 순간, 이 비과세 혜택이 사라진다는 점입니다.
하지만 무조건 세금 폭탄을 맞는 건 아닙니다.
예외 규정을 잘 활용하면 세금을 줄이거나 피할 수도 있습니다.
1가구 2주택이면 무조건 과세일까?
집이 두 채라고 해서 무조건 양도소득세를 내는 건 아닙니다.
다음과 같은 경우에는 여전히 1주택자로 간주되어 비과세를 받을 수 있어요.
▷ 일시적 2주택 비과세
기존 집을 팔기 전에 새 집을 먼저 산 경우, 2년 이내에 기존 집을 팔면 비과세를 받을 수 있습니다.
(※ 수도권 내 새 집 취득 시에는 1년 이내)
단, 새 집도 실제로 거주 목적이어야 하고, 기존 집은 1세대 1주택 요건을 충족해야 합니다.
▷ 지방 저가주택 제외
수도권 외 지역의 시가 1억 원 이하의 주택은 주택 수에 포함되지 않습니다.
이 경우에는 여전히 1주택자로 간주되므로 비과세 가능성이 열려 있습니다.
▷ 장기보유특별공제
2주택자라도 10년 이상 보유하면 최대 30%까지 공제를 받을 수 있습니다.
만약 보유 + 거주 기간이 10년 이상이면 최대 80%까지 공제됩니다.
공제를 잘 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있어요.
실제 양도세, 얼마나 나올까요? (계산 예시)
양도소득세는 복잡해 보이지만, 핵심은 차익에서 각종 공제를 빼고 남은 금액에 세율을 적용하는 구조입니다.
실제 예시로 계산해볼게요.
▷ 예시 상황
- 아파트를 4억 원에 구입 (2019년)
- 2025년에 8억 원에 양도
- 필요경비 5천만 원
- 장기보유특별공제 20% (보유 기준)
- 기본공제 250만 원
▷ 계산
① 양도차익: 8억 - 4억 = 4억 원
② 필요경비 및 공제 차감: 4억 - 5천만 - 250만 = 3억 4,750만 원
③ 장기보유특별공제: 3억 4,750만 × 20% = 6,950만 원
④ 과세표준: 3억 4,750만 - 6,950만 = 2억 7,800만 원
⑤ 세금(예상): 약 9,730만 원 + 지방소득세(약 10%) = 총 약 1억 원 내외
📌 주의: 세율은 양도차익 규모에 따라 6%~45%까지 누진 적용되며, 중과세 여부나 공제 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
양도소득세, 어떻게 계산해볼 수 있을까?
복잡한 세금 계산이 부담스럽다면, 아래 도구를 활용해보세요.
👉 정밀 계산 (국세청)
👉 간단 계산기 (예상용)
양도소득세, 언제 어떻게 신고하나요?
양도소득세는 자진신고가 원칙입니다.
고지서가 날아오는 세금이 아니라서 제때 신고하지 않으면 가산세가 붙을 수 있어요.
▷ 신고 대상
집을 팔아서 양도차익이 생긴 사람은 모두 신고 의무가 있습니다.
▷ 신고 기한
양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내
예: 2025년 6월 10일에 매도 → 신고기한은 8월 31일
▷ 신고 방법
- 홈택스 전자신고: 홈택스 홈페이지
- 세무서 방문 신고 가능
- 세무사 대행 가능 (2주택 이상일 경우 추천)
▷ 필요 서류
- 매매계약서(취득·양도)
- 세금·중개수수료 영수증
- 주민등록등본, 가족관계증명서
- 거주 사실 증명서 등 공제 요건 서류
양도소득세 줄이는 방법은 없을까요?
양도소득세를 줄이려면 몇 가지 계획이 필요합니다.
■ 장기보유특별공제 활용하기 10년 이상 보유한 주택의 경우, 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 2024년 기준으로는 10년 보유 시 최대 보유 40% + 거주 40%까지 공제가 가능합니다. 예를 들어, 10년 넘게 실거주한 집이라면 최대 80%의 양도차익을 공제받을 수 있는 셈이죠.
■ 증여도 고려할 수 있어요 부모가 자녀에게 집을 미리 증여하는 방법도 있지만, 이 경우 증여세와 추후 양도세 계산이 복잡하므로 신중해야 합니다. 특히 증여받은 집을 바로 팔면 증여가액 기준으로 양도세가 계산되기 때문에, 오히려 손해를 볼 수도 있습니다.
■ 세무 전문가 상담이 꼭 필요해요 양도세는 해마다 정책이 바뀌고, 적용 기준도 매우 다양합니다. 단순히 ‘집 두 채 있으니 세금 많이 내야 한다’는 식으로 접근하기보다는, 내 상황에 맞는 전략적인 판단이 필요합니다. 집을 팔기 전, 꼭 세무 전문가의 상담을 받아보시길 권합니다.
세금은 피하지 말고, 똑똑하게 줄이자
1가구 2주택이라고 해서 무조건 세금 폭탄을 맞는 건 아닙니다.
일시적 2주택 비과세, 지방 저가주택 제외, 장기보유특별공제 등 다양한 제도를 잘 이해하고 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있어요.
특히 양도 시기, 거주 기간, 공제 항목 등을 잘 계획하면 수천만 원의 차이가 날 수도 있습니다.
양도소득세는 단순히 계산의 문제가 아니라, 미래 재산 설계의 중요한 포인트입니다.
급하게 팔기보다는, 세금까지 고려한 전략적인 매도 계획을 세워보세요.